Подрязване на живия плет, гарантиране, че плевелите не растат между плочките, почистване на листа от канализацията: собствениците на жилища не е трябвало да работят повече през изминалата година, за да видят как стойността на домовете им се повишава с десетки хиляди евро. Дори ако оставят предната градина занемарена; Тяхната къща все още струва много повече. Въпреки че имаше повече жилища за продажба през последното тримесечие, цените се повишиха с 13,6 процента на годишна база. Средната цена на къщата достигна 468 000 евро през последното тримесечие – рекордно високо ниво.
Всеки, който търси жилище за закупуване, е изпитал това от първа ръка. Купувачите ще трябва да вземат солидни заеми за повече от година, за да получат същия дом. Предвид масовия недостиг на жилищния пазар, продавачите имат избор. Като например продажба само без резервация или без оглед на сградата. Преговорите вече не винаги са възможни. След малък, краткотраен спад на цените на жилищата миналата година, прекомерното наддаване в десетки хиляди евро отново е норма на много места. Купувачите също имат по-малко време за този тип големи решения. Средно един дом е останал на пазара 27 дни през второто тримесечие, една седмица по-малко от година по-рано.
Пазарът на жилища прегрява и колкото и тревожно да е, усещането е като ново нормално. Затова и обясненията, дадени от Асоциацията на посредниците на НВМ във връзка с повишенията на цените, не бяха по-различни от предишните. Повишено доверие на потребителите, стабилни лихвени проценти по ипотечните кредити и значително увеличение на заплатите през последната година. Проблемът и увеличеният жилищен капитал също изиграха роля.
Въпросът е дали подобни прекомерни увеличения на цените няма бързо да доближат максималното ограничение за жилищно финансиране. Увеличенията на заплатите в колективния трудов договор, които дадоха на много холандци допълнителни финансови мускули след период на висока инфлация, до голяма степен ще отидат директно към по-високите месечни разходи за новия им дом за потенциалните купувачи. Купувачите за първи път, които искат да рискуват, трябва да заемат максимално възможното, за да закупят жилище на прегрял пазар. Брокерите на NVM също са загрижени: Ще дойде ли момент, когато купувачите вече не желаят или не могат да плащат такива високи цени?
Спира при наддаване
Едно нещо е сигурно: това не може да продължи дълго. Големият въпрос тук е: Възможно ли е да се използват разумни политически интервенции за постепенно и рационално насочване на жилищния пазар от прегряване, или нещата ще се обърнат с главата надолу? Последното със сигурност е немислимо, казва Арно Бот, професор по финансови пазари в Амстердам: „Страхувам се, че вървим към повторение на това, което видяхме по време на кризата през 2010 г.“
На първо място: Вече има правила, към които купувачите трябва да се придържат, ако искат да вземат ипотека, и това трябва да действа като спирачка за прекомерното увеличение на цените. Първо, там Ипотечни критерии от бюджетния съветник Nibud. Това годишно определя частта от разполагаемия доход, която може да бъде изразходвана за жилище. Вземат се под внимание групи доходи, ипотечни лихви и други разходи като месечни хранителни стоки, разходи за енергия и премии за здравно осигуряване. „Съотношението на жилищата“ (средно около 23 процента от разполагаемия доход) е определено в закон от министъра на финансите и представлява строга горна граница за ипотечните кредитополучатели. Една банка никога не може да направи ипотека повече, отколкото дадено лице може да плати месечно въз основа на ипотечния стандарт – разрешена е по-ниска сума.
След това има мерки за предотвратяване на свръхфинансирането. Например, беше договорено, че хората никога не трябва да финансират повече от 100% от стойността на домовете си чрез ипотека (така нареченото съотношение заем към стойност). Това слага край на прекомерното наддаване, защото всичко над оценената стойност на жилището не може да бъде финансирано в ипотеката. Степента на необходимост от това се демонстрира от факта, че повече от две трети от жилищата, продадени през последните три месеца, са били продадени на цена над офертата.
По-малко уязвими
Въпреки тези правила, от няколко години е почти невъзможно за начинаещи със средни доходи да намерят достъпен дом. За да ги настани, правителството предостави всякакви финансови облаги, за да могат да си купят къща. Субсидии за стартиране, намаление на данъка върху трансфера и по-широки възможности за получаване на дарения. Добронамерено, но напълно погрешно, казва професор Бот. „Това повиши още повече цените на жилищата, при които натискът върху политиците да предприемат краткосрочни мерки е в толкова противоречие с това, което е необходимо в средносрочен план. Резултатът е, че правителството е стимулирало пазара на жилища с начало проекти, които вече са достигнали своя връх“, казва Бът: „И точно тези стартиращи фирми стават уязвими към падащите цени на жилищата.“
В един идеален свят правителството трябва да отмени тези мерки за облекчаване, така че финансовата мощ на купувачите да намалява, вместо да нараства, казва Бот. „Тогава те могат да направят по-ниски оферти, което означава, че продавачите ще трябва да намалят цените си, което оказва влияние върху преходните цени на жилищата и в крайна сметка върху целия жилищен пазар успокойте се и избегнете проблема с недофинансирането.“
Надзорникът на De Nederlandsche Bank също дава препоръки в тази посока от известно време. Обръщането на лихвата за начало също се нарежда високо в списъка на DNB с желани мерки. Централната банка също така призовава за увеличаване на предлагането на жилища чрез бързо изграждане на повече домове. Това означава, че има повече предлагане и цената може да падне. Данъчните облекчения за собствениците на жилища също трябва да бъдат намалени (като повече ограничения върху удръжките на ипотечните лихви). Самите стандарти за кредитиране също трябва да бъдат затегнати от сегашните 100% от стойността на жилището до максимум 90%. Това прави собствениците на жилища по-малко уязвими от падащите цени на жилищата.
Сегашният забързан пазар не е само добра новина за продавачите, казва Ханс-Андре де ла Порте от асоциацията Eigen Huis. „Те може да имат значителен капитал, който могат да използват, когато продават домовете си, но хората ще имат нужда от този капитал, ако искат да купят нещо отново.“
Според ръководителя на VEH средствата за намеса в съществуващите жилища са ограничени. Де Лапорт не подкрепя манипулирането на финансовото пространство. „Ако на купувачите е разрешено да заемат само 90% от стойността, те ще могат да предложат по-малко, това поставя проблем в ръцете на продавачите, които са купили домовете си на най-високата цена на пазара и с пълно финансиране.“
Голям залък
Според Де Лапорт не нивото на цените на жилищата е най-важно, а по-скоро месечните разходи. „Купувате къща, за да живеете в нея, а не да търгувате с нея“, казва той. „Така че докато останете в него, нищо не може да се обърка. Докато не можете да платите месечните си разходи. За щастие има строги правила за това“, каза тя, имайки предвид стандартите на NEPOD.
Ако правителството иска да ограничи повишаването на цените на жилищния пазар, де ла Порт смята, че би било по-добре да се намеси на пазара на нови жилища. „Общините все още правят значителни печалби от продажбата на земя за строеж. Ако цените на земята паднат, е възможно да се строят и по-евтини къщи.“
Въпреки всички политически намерения, практиката показва, че жилищният пазар често продължава да съществува, докато стане практически несъстоятелен. По този начин Бот се опасява, че повторението на жилищната криза от 2010-2012 г. е по-реалистичен сценарий. „Често не самият жилищен пазар е причината за кризата, а по-скоро негова производна. В предишната криза ефектите от финансовата криза и кризата с еврото се превърнаха в значителни отстъпки и рязък спад в доверието на потребителите. , Това се отрази на пазара на жилища и цените много бързо.
Сега Бот вижда и опасностите, които биха могли да причинят такава жилищна криза. „Ако възникне несигурност относно пенсионните реформи, които трябва да бъдат приложени сега, и това съвпадне с голяма корекция на фондовите пазари, която много хора отдавна очакват, това може да предизвика нова криза на доверието, както се случи през 2010 г., това ще се превърне в А Резкият спад в цените на жилищата, казва той, не означава непременно, че хората вече не могат да изплащат ипотеките си. Това може да не е толкова лошо, особено ако безработицата остане ниска, но ще повлияе значително на продажните цени.
Това няма да остане без последствия. Скорошен анализ на De Nederlandsche Bank показва, че ако цената на една къща падне с 20 процента (в сравнение със спада през годините 2010-2012), едно на всеки осем жилища ще бъде „под водата“, а стойността на къщата ще бъде по-малко от това на неговата ипотека. Това е много по-ниско в сравнение с предишната жилищна криза, когато 30 процента бяха под водата. Все още обаче се отнася за 300 000 семейства. Това са основно слаби стартиращи компании на жилищния пазар.
„Страстен мислител. Twitter maven. Склонен към пристъпи на апатия. Приветлив музикален експерт. Фен на алкохола на свободна практика. Фанатик на бирата.“