Повече от петстотин наематели се карат със своя хазяин за увеличение на наема

69-годишният Чаел Бронк не може да подчертае това достатъчно. Въпреки спора с неговия хазяин, компанията за недвижими имоти CBRE, е „особено приятно“ да живееш в апартаментен комплекс над търговския център Keijzershof в Pijnacker. Жителите се грижат един за друг, а супермаркетът е само на две стълби. „Единственият недостатък е рязкото покачване на наемите“, казва той.

Когато домовете бяха завършени преди единадесет години, Бронк, вече пенсионер, беше един от първите обитатели. По това време той все още плащаше 990 евро на месец, но това вероятно ще нарасне до 1385 евро от следващия месец. „Тогава вие говорите за разлика от почти 400 евро, докато за много хора пенсиите им почти не са се увеличили през последните 10 години.

В петък Бронк и повече от петстотин други наематели се изправиха пред хазяина си в съда в Ротердам. Групата наематели се опитва да попречи на управителя на имоти CBRE IM да увеличи наема от 1 юли.

Въпросът е: Справедливи ли са според закона исканите от наемодателите увеличения на наема? Съдиите от районните съдилища порицаха големи страни в областта на недвижимите имоти като Amvest, Bouwinvest, ASR и Vesteda в отделни случаи през последните години за използваните от тях договори за наем. Сега Върховният съд трябва да определи дали наемателите са платили твърде много през това време. Докато това не стане ясно, Бронк и колегите му наематели не искат да плащат увеличение на наема.

„Има много хора, които имат финансови проблеми“, казва Бронк. „Виждате, че наемите растат неимоверно, докато има много хора, които са много разстроени от това докато собственикът казва, че социалното предприемачество има „Всъщност това е просто скандал“.

Насилник собственик

Дълго време нямаше увеличение на максималния наем при договори от частния сектор. Договорите за наем предвиждат наемът да се увеличава ежегодно в съответствие с индекса на потребителските цени, което само по себе си не е необичайно. Но на всичкото отгоре собственикът получи и възможност да начисли допълнителна такса до 5 процента. Сумата се определяше от собственика. Например поради неочаквана поддръжка на имота, но и като компенсация за „променени пазарни условия“.

Наемите се покачват драстично, а доходите изостават. Всъщност това е просто скандално

Този тип договори са особено разпространени в сектора на частните наеми, където наемната цена и увеличението на наема нямаха горна граница до преди няколко години. В сектора на регулираните социални наеми също се сключват договори, но в много по-малка степен. Според груба оценка на Woonbond има приблизително 500 000 договора за наем с разпоредба, която дава на наемодателите променлива допълнителна такса.

Много наематели се чувстват подвластни на тиранията на хазяина си. Не беше ясно предварително колко ще бъде увеличението на годишния наем, а впоследствие наемодателите често не обясняваха причината за това увеличение. „Може да е 3% за вас, 5% за някой друг, никога не знаете какво ще получите“, казва Бронк.

Това противоречи на европейските правила за защита на потребителите, които окръжните съдилища са постановявали преди това в редица отделни случаи. Съгласно тези правила всеки пекар трябва да има ясни цени за торба мъфини с касис, така че да знаете точно какво да платите при плащане. Това важи и за собствениците на жилища: наемната цена трябва да бъде включена в договорите на ясен и кратък език. На практика това не винаги се случва. Наемателите са изправени пред допълнителни наемни такси до 5 процента годишно, без ясно обяснение.

Правило на Bowinvest

Докато някои наематели подадоха защита в окръжния съд, други спряха да плащат увеличения на наема. Това важи и за двойка, която нае къща от Bouwinvest за 865 евро през 2005 г., но след няколко увеличения на наема, трябваше да плаща 1535 евро на месец през 2023 г. Двойката изостана с наема и миналата година Bouwinvest се опита да получи съд разрешение за изгонване на двойка от дома.

вместо Окръжният съд се произнесе В полза на наемателите. Според съдията Bouwinvest не е обяснил адекватно какъв процент от годишната допълнителна такса се изисква и защо таванът от 5 процента е оправдан. Договорната клауза, регламентираща увеличението на наема, се счита за недействителна. Месечният наем е 865 евро. Първоначален наем на първия ден от договора. Освен това Bouwinvest трябваше да уреди излишния наем, платен с бъдещите наематели.

Решението засегна тежко големите компании за отдаване под наем на жилища. Наемателите, които са в подобна ситуация като двойката в делото Bouwinvest, могат да обжалват увеличението на наема и да възстановят надплатения наем. Според наемодателите районният съд да отмени цялата разпоредба за увеличение на наема е изключително крайно. За тях е заложено много: те получават до стотици евро по-малко наем за всеки наемател, а също така трябва да се страхуват, че трябва да върнат излишния наем, който са получили.

Собствениците на недвижими имоти не виждат спешността на проблема, тъй като се отнася за „малки суми“.

IVBN, търговската асоциация на големите инвеститори в недвижими имоти, изчисли какви последствия би имал Върховният съд, ако последва решенията на по-долните съдилища. В този „най-лош сценарий“, обяснява Джудит Норбарт, директор на IVBN, това би струвало на сектора общо 6,4 милиарда евро. Пари, които според инвеститорите са спешно необходими за изграждане на нови домове и за по-устойчиво съществуване.

В очите на Бронк, това е наемът, който той и колегите му наематели са плащали твърде много през всичките тези години. Като член на платформата на наемателите, инициирала съкратеното производство, той от известно време възразява срещу това. „Всъщност това се случва, откакто живея тук. През 2022 г. изпратихме писмо до управителя на имота чрез платформата за наематели. Отговорът, който получихме, беше по моите думи: „Жалко, това са пазарни сили.“

Рязкото покачване на наема накара Бронк няколко пъти да обмисли преместване. „Много е странно. Няколко пъти си помислих: Това е лудница, ще търся нещо друго. Но местоположението винаги е по-малко. Тогава трябва да се преместиш за няколкостотин евро в къща, която не харесваш много. И досега решението винаги е било в полза на тази къща“.

съдебна зала

Въпросът, зададен от съдията по предварителното производство в Ротердам в петък: Могат ли наемателите да пренебрегнат увеличенията на наема си, докато чакат Върховния съд?

Повечето от първите два реда в претъпканата съдебна зала са пълни с адвокати и други адвокати. Най-отзад са някои от 540-те наематели, които заедно заведоха делото. Други следят случая чрез видео разговор.

Адвокатът на собственика на имота CBRE задава въпроса дали има убедителен интерес за групата наематели. Става въпрос за суми до „няколко десетки евро“, а наемателите отдавна знаят, че увеличението предстои. Освен това според адвоката всеки трети наемател в групата вече плаща увеличения наем годишно. „За наемодателите не е ясно защо тези наематели няма да могат да изчакат по-нататъшното развитие по този въпрос.“

Голям проблем ще възникне за наемодателите, ако се предотврати увеличението на наемите. Може да възникне ефект на снежна топка: скоро никой наемател няма да иска да плаща увеличение на наема, докато Върховният съд не излезе с окончателно решение. Още повече, че инкасо нарежданията за юли вече са подадени в банките. Адвокатът казва, че се страхува от „административен кошмар“.

„Това не би трябвало да е проблем на наемателите“, отговаря техният адвокат. Според него все повече наематели изостават заради предишни увеличения на наемите. „Освен това има увеличение на наема. Много наематели не могат да си позволят това и изпитват финансови проблеми.

Съдията по предварителното производство не уважи молбата за решение преди 1 юли, но иска две седмици, за да вземе решение.

В края на сесията мъж в дъното на стаята иска думата. Крис Карсдорп говори от името на платформата на наемателя и се обръща към съдията. „Чувам много юридически жаргон, но ми липсва историята на хората, които седят тук.“ Въпреки че 540 наематели са завели дело, съдията казва, че не знае за конкретни истории. Според Карсдорп това е така, защото хората се срамуват. „Те премълчават проблемите си. Вместо да отидат при управителя си, те просто ядат шоколадови пръски. Изобщо няма никой.”

Да участвате





Изпратете имейл до редактора