Ще потънат ли много домове отново във вода сега с по-ниските цени на жилищата?

• Лин Краниотис

  Икономически редактор

Сега цените на жилищата долините Собствениците на жилища може да се страхуват, че много домове скоро отново ще останат „под вода“, както се случи по време на кредитната криза между 2008 и 2013 г.

Къщата е потопена, ако размерът на дължимата ипотека е по-висок от стойността на къщата. При продажба на жилището останалият дълг остава.

Ако много домове са потопени, това възпрепятства движението на жилищния пазар. Собствениците не са склонни да купуват друго жилище, ако предварително знаят, че ще останат с дълг. Но понякога хората са принудени да продадат домовете си, например в случай на развод или безработица.

Семействата, които имат подводен дом, също намаляват разходите си. Тъй като собствениците на жилища са по-склонни да спестяват пари или да изплащат ипотечните си кредити, за да подобрят своята „подводна ситуация“.

В разгара на кредитната криза 1,4 милиона домове бяха потопени. Оттогава този брой е намалял значително:

През последните години бяха предприети всякакви мерки, за да се предотврати падането на стойността на жилищата под непогасената сума на ипотеката.

Например, така наречените големи ипотеки може да не се предоставят. Преди кредитната криза потенциален купувач можеше да получи ипотека на 120 процента от планираната стойност на жилището. Това също включваше разходите на купувача и често някои допълнителни пари за подновяване например.

Оттогава това е намалено стъпка по стъпка и от 2018 г. все още е възможно да се заемат максимум 100% от стойността на къщата. В резултат на това сега е малко вероятно да възникне ситуация, при която ипотеката е по-висока от стойността на къщата.

Имаше и друга важна мярка. Защото преди 2011 г. ипотеките само с лихва бяха много популярни. Това е ипотека, при която няма изплащане, а собственикът на жилището плаща само лихва. Така дългът остава същият.

От 2011 г. само половината от сумата на ипотеката може да бъде взета назаем без лихва. И от 2013 г. купувачите на жилища трябва да правят точно това. Ако все още искат отстъпката от ипотечната лихва, изберете ипотека, която ще бъде напълно изплатена след 30 години.

Така че ипотеките са по-евтини в сравнение със стойността на жилище в наши дни. А заради автоматичното погасяване всяка година ипотеката е по-ниска. В резултат на това по-малко домове сега са наводнени поради по-ниските цени на жилищата.

Това личи и от сметките на De Nederlandsche Bank. Защото, когато цените на жилищата паднаха с около 20 процента през 2013 г. от пика си, най-малко 33 процента от всички жилища, обитавани от собственици в Холандия, бяха под вода.

Но ако сега цените на жилищата паднат с 20 процента, те ще наводнят само 7,5 процента:

„Мисля, че подводният проблем наистина може да засегне само хора, които са закупили дом наскоро и са взели назаем колкото могат“, казва Щефан Гроот, икономист на жилищния пазар в RaboResearch.

Също така защото цените на жилищата са се повишили много рязко за няколко години, до 20 процента годишно. „Ако сте купили дома си преди повече от година или две, цените на жилищата трябва да паднат рязко, преди да паднат под покупната цена в този момент“, казва Гроте.

„Беше различно през кризата от 2007/2008 г.“, казва Гроте. „Преди това цените на жилищата се покачваха с около 3 до 4 процента годишно, така че когато цените започнаха да падат, бързо бях потопен в вода.“

След това има и Националната ипотечна гаранция, която може да помогне на хората с оставащ дълг. Защото тази гаранция гарантира, че ако жилището бъде принудително продадено поради безработица или развод, например, продавачът няма да остане с остатъчни задължения.

След това NHG изплаща останалия дълг на ипотечния кредитор. На практика това е рядкост през последните години поради скока на цените на жилищата.

Има около един милион жилища, ипотекирани от NHG. Това са най-евтините жилища, тъй като NHG може да получи купувач с ипотека до €355 000. Тази седмица беше обявено, че през следващата година горната граница ще бъде 405 000 евро.

В разгара на 2014 г. около 4300 собственици на жилища все още трябваше да бъдат „освободени“ от NHG, миналата година бяха само 32:

През първите девет месеца на тази година NHG трябваше да помогне само на някой с остатъчен дълг шест пъти. Разбира се, този брой може да нарасне отново, ако текущият спад на цените на жилищата продължи.

Но NHG също иска да се съсредоточи повече върху предотвратяването на остатъчен дълг през следващия период. „Принудителната продажба е последното нещо, което искаме“, каза говорител. „Ще се опитаме да се намесим по-рано, заедно с ипотечните кредитори, ако някой има проблеми с плащането, например като дадем отсрочка или преструктурираме кредита.